ارزیابی املاک تجاری نسبت به کاربری‌های شهری به دلیل داشتن ارزش‌افزوده و سودآوری نسبت به کاربری‌های دیگر ارزش و اهمیت بالاتری دارد. در مقالات قبلی با موضوع ارزیابی ملک توضیحات اولیه را بیان کردیم اما در این مقاله می‌خواهیم به‌صورت تخصصی به موضوع ارزیابی املاک تجاری بپردازیم زیرا ارزیابی املاک با کاربری تجاری نسبت به سایر کاربری‌های ملک متفاوت است با ما همراه باشید تا جزئیات این موضوع را بیان کنیم.
اقدامات لازم جهت ارزیابی املاک تجاری چیست؟
در ابتدا باید برای ارزیابی املاک با کاربری تجاری به کارشناس رسمی دادگستری مراجعه کرده و اسناد ملک موردنظر را تحویل کارشناس دهید و کارشناس باید مطابقت آن با وضع موجود ملک و بررسی متراژ دقیق، نوع ساخت ملک، پایان کار، مجوز ساخت و… را انجام دهد و در مرحله بعد در صورت داشتن سند مالکیت، اصالت و نوع آن باید توسط کارشناس رسمی دادگستری بررسی و مشخص شود چراکه در برخی موارد سند موروثی یا مشاعی باید قدرالسهم هر یک از مالکین مشخص شود.
- در قدم دوم کاربری ملک باید توسط کارشناس رسمی دادگستری مشخص شود و بعدازاین مرحله باید استعلام وضعیت ثبتی انجام شود زیرا باید وضعیت قرارگیری ملک در طرح‌های عمرانی مشخص شود و اطمینان حاصل شود که ملک در مسیر طرح‌های هادی، تفصیلی و… قرار نداشته باشد؛ و همچنین مطابقت آن با وضع موجود ملک و بررسی متراژ دقیق، نوع ساخت ملک، پایان کار، مجوز ساخت و… انجام شود.
- در قدم سوم کارشناس موظف به بررسی مسائل فنی و تأسیساتی ملک می‌باشد و تصرفات در ملک را باید بررسی کند مواردی مانند حق ارتفاق و… مطرح میشود و بعدازآن به تعیین ارزش عرصه و اعیان به‌صورت جدا می‌پردازد…
- در قدم چهارم در ارزیابی املاک تجاری که بسیار موردتوجه می‌باشد تعیین حق سرقفلی، ارزش حق کسب و پیشه و تجارت یا همان ارزیابی سرقفلی می‌باشد، چراکه این باید به‌صورت مجزا بررسی شود و با توجه به قوانین مربوطه مورد ارزیابی قرار گیرد.
کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک تمام اقدامات لازم را در ارزیابی املاک تجاری لحاظ میکند و تمامی استعلامات و جوانب ارزیابی را با دقت بسیار بالا مورد بازبینی و بررسی قرار می‌دهد به دلیل اینکه باید تمامی موضوعات گفته‌شده در 4 بند بالا با دقت و جزئیات کامل رسیدگی شود تا کار ارزیابی انجام شود و نتیجه نهایی به‌صورت کاملاً بی‌طرفانه در طی گزارشی مکتوب اعلام و ارائه شود. همچنین یکی دیگر از خدمات پارسی کارشناس، حل اختلافات حدود ملک و تطبیق ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری می‌باشد که در صورت نیاز میتوانید با کارشناسان مجموعه پارسی کارشناس تماس حاصل نمایید.
عوامل مهم و تأثیرگذاری در ارزیابی املاک تجاری کدامند؟
- عوامل بسیار زیادی در ارزیابی املاک تجاری تأثیرگذار می‌باشند که عبارت‌اند از:
- موقعیت جغرافیایی مغازه
- قرارگیری ملک تجاری در بورس عرضه خدمات یا کالا
- مساحت و متراژ ملک
- ارتفاع سقف مغازه
- یک‌بر یا دو بر بودن مغازه
- بَر ملک تجاری
- برند بودن مغازه یا داشتن نام تجاری شناخته‌شده
تمامی موارد ذکرشده را با جزئیات بیشتری در ادامه توضیح خواهیم داد.
موقعیت جغرافیایی مغازه:
در ارزیابی املاک تجاری اگر مغازه در محوطه بازار و در جهت حرکت ماشین‌ها یا در محله بالا و خوب شهر قرار داشته باشد نسبت به مغازه‌هایی که در خیابان با خلاف جهت حرکت ماشین‌ها باشد و یا دور از محوطه بازار باشد از دید کمتری برخوردار است به همین دلیل مغازه‌هایی که در موقعیت جغرافیایی بهتر، همچنین در جهت حرکت ماشین‌ها باشند از ارزش بالاتری برخوردار هستند به دلیل اینکه به‌اصطلاح پاخور بیشتری رادارند.
ارزیابی املاک تجاری باید توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان باهدف استفاده ازملک جهت قرار گرفتن در رهن یا استفاده از تسهیلات بانکی یا قرار گرفتن در طرح‌های تفصیلی یا هادی و … ارزیابی و کارشناسی شود و همیشه از اهمیت بالایی برخوردار بوده و باید توسط کارشناس باتجربه در این موضوع صورت بگیرد. همچنین جهت اطلاع از هزینه کارشناسی ملک میتوانید با کارشناسان ما در پارسی کارشناس در ارتباط باشید.
قرارگیری ملک تجاری در بورس عرضه خدمات یا کالا:
اگر مغازه‌ای ازلحاظ موقعیت مکانی در بورس عرضه خدمات یا کالایی خاص قرار داشته باشد در زمان ارزیابی از قیمت و ارزش بالاتری نیز برخوردار خواهد بود.
- به‌عنوان‌مثال مغازه یا املاک تجاری که در تقاطع خیابان حافظ و جمهوری تهران می‌باشند به دلیل بورس بودن موبایل و کامپیوتر و لوازم جانبی آن‌ها و وجود مراکز تجاری علاءالدین و چارسو و… که به‌صورت اختصاصی به موبایل و فروش لوازم کامپیوتر می‌پردازند از بالاترین ارزش و قیمت نسبت به خیابان‌های اطراف برخوردار هستند
مساحت و متراژ مغازه:
عرض مغازه یا همان بَر مغازه هرچقدر بیشتر باشد در ارزیابی ملک و قیمت‌گذاری ملک تأثیر بیشتری خواهد داشت برای درک این موضوع یک مثال می‌زنیم
- برای مثال دو مغازه تجاری داریم که مساحت هر دو مغازه برابر است اگر مساحت مغازه را 120 متر در نظر بگیریم اما بر مغازه اولی 8 متر و طول آن 15 متر و در مغازه دومی بر مغازه 15 متر و طول آن 8 متر است در این شرایط در ارزیابی ملک تجاری طبیعتاً مغازه دوم از ارزش خیلی بالاتری برخوردار است به از دلیل اینکه در معرض دید بیشتری نسبت به مغازه اولی می‌باشد و همچنین این قابلیت را دارد که مغازه را به سه مغازه با بر 5 متری تقسیم کرد و در این صورت متراژ مغازه‌ها کوچک‌تر خواهند شد.
- با توجه به وضعیت امروزه تقاضای مغازه‌ها با متراژ پایین بسیار بیشتر از مغازه‌ها با متراژهای بالاتر است و همین بالا بودن تقاضای مغازه‌های کوچک باعث افزایش قیمت هر مترمربع ا ز این نوع از مغازه‌ها می‌باشد و دلیل دیگر این است که مغازه‌های کوچک‌تر جامعیت بیشتری برای شروع کسب‌وکار دارند به همین خاطر تقاضای بالاتری در بازار دارند. همچنین جهت پیدا کردن پلاک ثبتی و نقشه کادر و جانمایی پلاک ثبتی میتوانید با کارشناسان مجموعه پارسی کارشناس در ارتباط باشید
ارتفاع سقف مغازه:
ارتفاع سقف مغازه‌ها امروزه در حدود 5 متر می‌باشند و ارتفاع بالاتر سقف مغازه امروزه به‌عنوان یک مزیت محسوب میشود و امکان تقاضای بالاتری برای خرید و اجاره مغازه را پیدا میکند، به دلیل اینکه هرچقدر میزان تقاضای مغازه بیشتر باشد طبیعتاً قیمت ملک نیز بیشتر خواهد شد. به همین دلیل ارتفاع سقف مغازه یکی از عوامل مهم برای تعیین قیمت مغازه و ارزیابی املاک تجاری به‌حساب می‌آید.
یک‌بر، دو بر یا چند بر بودن مغازه:
از عوامل دیگری که روی ارزیابی املاک تجاری تأثیر بسیار زیادی دارد دو بر بودن یا چند بر بودن مغازه نسبت به یک‌بر بودن آن است به دلیل اینکه در مغازه‌های دو بر یا چند بر امکان دیده شدن و ویترین بودن بیشتری نسبت به مغازه‌های یک‌بر وجود دارد. هرچقدر میزان ویترین مغازه بیشتر باشد امکان جذب مشتری بیشتر برای مغازه یا ملک تجاری وجود دارد و به‌قول‌معروف پاخور بیشتری دارد به همین دلیل مغازه‌های دو بر نسبت به مغازه‌های یک‌بر از ارزش بیشتری است.
بَر ملک تجاری:
از عوامل مهم و بسیار تأثیرگذار در ارزیابی املاک تجاری میزان داشتن بَر تجاری است هرچقدر مغازه از بَر بیشتری برخوردار باشد از ویترین تبلیغاتی بیشتری برخوردار می‌باشد و به همین دلیل پاخور بیشتری را به سمت مغازه باز میکند و در کارشناسی و ارزیابی املاک تجاری نقش بسیار حائز اهمیتی را دارا می‌باشد.
برند بودن مغازه یا داشتن نام تجاری شناخته‌شده:
هرچقدر مغازه یا ملک تجاری شناخته‌شده‌تر باشد در ارزیابی املاک تجاری از قیمت و ارزش بالاتری برخوردار می‌باشد. به‌عنوان‌مثال مغازه‌های پاساژ تجاری علاءالدین به دلیل برند بودن و شناخته‌شده بودن مرکز تجاری نسبت به مغازه‌های اطراف خود قیمتی چند برابری را دارا هستند به دلیل اینکه همین برند بودن باعث میشود که جذب مشتری بیشتری را این مغازه‌های داخل بازارچه داشته باشند و همین امر سودآوری بیشتری دارد ی و ارزش مغازه‌های این بازارچه را چند برابر کرده است.
ارزش حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟
ارزش حق کسب و پیشه و تجارت، ارزشی است که در اثر کار و تلاش و جذب مشتری یک مستأجر در ملک اجاره‌ای در مدت‌زمانی مشخص که در ملک تجاری فعالیت کرده به دست می‌آید ( یا با تعریف دیگر مجموعه اقداماتی که برای برند شدن مغازه توسط مستاجر در ملک تجاری صورت گرفته) و ارتباطی به مالک نداشته باشد چون نتیجه عملکرد بیزنسی مستأجر است و پس از تخلیه ملک، مالک باید حق کسب به مستأجر پرداخت نماید. این موضوع در تعیین قیمت‌گذاری املاک تجاری یا ارزیابی املاک تجاری تأثیرگذار می‌باشد
ارزش حق سرقفلی چیست؟
ارزش حق سرقفلی ارزشی است که به مالک تعلق دارد و مالک قانونا این حق رادار است که علاوه بر حق اجاره‌بهای ملک، حق سرقفلی را از مستأجر طلب میکند تا ملک خود را در قالب اجاره در اختیار مستأجر قرار دهد. حق سرقفلی نیز بر قیمت‌گذاری املاک تجاری تأثیرگذار می‌باشد.
نحوه ارزیابی املاک تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری
از صلاحیت‌های کارشناسان رسمی دادگستری ارزیابی املاک تجاری، ارزیابی املاک مسکونی، کارشناسی املاک صنعتی و غیره می‌باشد که به جهت در رهن قرار دادن وثیقه املاک برای سازمان‌ها و ارگان‌ها جهت استفاده از امتیازات و خدمات آن‌ها یا گرفتن وام و یا اثبات تمکن مالی در امر مهاجرت و… و مسائلی از قبیل دعاوی حقوقی دادگستری مانند انحصار وراثت و… می‌باشد.
- کارشناسان رسمی دادگستری جهت تعیین ارزش ملک تجاری یا قیمت‌گذاری ملک تجاری با در نظر گرفتن پارامترهای مختلف و تأثیرگذار در نحوه قیمت‌گذاری ملک تجاری یا ارزیابی ملک تجاری مانند ارزش عرصه ملک (زمین) که خود شامل موارد تعیین‌کننده‌ای همچون منطقه‌ای که ملک مورد ارزیابی در آن قرار دارد را انجام می‌دهند.
ارزیابی املاک تجاری با پارسی کارشناس:
جهت ارتباط با کارشناسان پارسی کارشناس فقط کافی است با شماره ثابت 02128421213 یا شماره واتساپ 09016391716 در تماس باشید.
عوامل وابسته در قیمت‌گذاری ملک تجاری:
عواملی مانند عرض معابری که در مجاورت زمین قرار دارد و متراژ بر زمین و… یا ارزش اعیانی ملک که شامل هزینه‌های طراحی و ساخت و عوارض صدور پروانه و هزینه‌های کمیسیون‌ها برای افزایش تراکم ساختمان یا تخلف و پیش‌آمدگی ساختمان و یا حذف پارکینگ و استفاده از آن فضا برای مواردی دیگر می‌باشد و یا هزینه‌های احداث بنا و مصالح و امکانات و تزئینات داخلی بنا، تأسیسات و امکانات ملک مانند آسانسور و سایر مشاعات موجود و سال ساخت که همگی مدنظر کارشناس رسمی دادگستری در موضوع ارزیابی ملک می‌باشد
- درصورتی‌که بنای احداثی ملک کلنگی باشد اعیان ملک تقریباً هیچ ارزشی ندارد و حتی هزینه تخریب ساختمان نیز از قیمت کلی ملک حذف میشود. امتیازات خاص خود ملک مانند نوع کاربری و یا امکان تغییر کاربری توسط دستگاه‌های ذی‌ربط است که به ملک موردنظر ارزش می‌دهد همان‌طور که بیان شد نوع کاربری ملک در نحوه قیمت‌گذاری ملک تجاری عامل تعیین‌کننده و مهم است.
مراحل ارزیابی ملک تجاری چگونه است؟
همان‌طور که عنوان شد گام اول برای یافتن نحوه ارزیابی ملک تجاری و به‌طورکلی ارزیابی املاک مسکونی یا صنعتی توسط کارشناس رسمی دادگستری اطمینان پیدا کردن از اینکه مشخصات ثبتی سند و مدارک مالکیت با محل و موقعیت معرفی‌شده توسط درخواست‌کننده مطابقت داشته باشد. این موضوع برای املاک خارج از شهر اهمیت بالاتری دارد به دلیل اینکه احتمال وجود املاک فاقد اسناد رسمی و پایان کار و پروانه ساختمانی بیشتر است
- گام دوم برای ارزیابی املاک تجاری درخواست استعلام از شهرداری منطقه و کسب اطمینان از این مهم که تمامی ملک یا بخشی ازملک مورد ارزیابی در مسیر طرح‌های عمرانی قرار نداشته باشد.
- گام سوم بررسی ارزش و ارزیابی عرصه و اعیان ملک به‌صورت مجزا است
- و گام بعدی همان‌طور که قبلاً بیان‌شده در ارزیابی املاک تجاری، تعیین ارزش حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی ملک است. در قوانین مدون حقوقی حق کسب و حق سرقفلی دو موضوع متفاوت از هم‌اند که باید مجزا از هم ارزیابی شوند.
همان‌طور که در مطالب قبل ذکر شد ارزیابی املاک تجاری حتماً باید توسط کارشناسی رسمی دادگستری انجام شود. مجموعه کارشناسی پارسی کارشناس که متشکل از کارشناسان خبره و باتجربه در این حوزه هستند آماده ارائه خدمت به شما عزیزان در سراسر کشور می‌باشد.
تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟
در قانون تألیف شده کشور کلمه‌ای به نام حق سرقفلی وجود دارد که متعلق به مالک است. مالک می‌تواند آن را معامله کند و هزینه‌ای بابت آن غیر از اجاره‌بهای ملک خود از مستأجر طبق توافق دریافت کند تا ملک خود را به او اجاره دهد اما حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به مالک ملک اختصاص ندارد بلکه درنتیجه کار و فعالیت و جلب مشتری و شهرت یک مستأجر در ملک تجاری و به‌مرورزمان به دست می‌آید؛ و این درواقع در اثر نتیجه عملکرد خود مستأجر است و در قبال تخلیه ملک از سوی مالک به مستأجر داده میشود. واگذاری حق سرقفلی امری شفاف و ثبت‌شده در قانون است و همیشه مجاز بوده است اما حق کسب و پیشه ازلحاظ شرعی موردبحث و ستیز می‌باشد.
4 مرحله در ارزیابی املاک تجاری توسط کارشناس رسمی املاک:
اولین قدم در مسیر نحوه ارزیابی ملک تجاری و به‌طورکلی ارزیابی املاک تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری اطمینان حاصل کردن از تطابق مشخصات ثبتی سند و مدارک مالکیت با محل و موقعیت ملک معرفی‌شده توسط درخواست‌کننده می‌باشد. اهمیت این موضوع بیشتر برای املاک خارج از شهر و محدوده شهری می‌باشد به دلیل اینکه احتمال اینکه این املاک فاقد اسناد رسمی و پایان کار و پروانه ساختمانی باشند خیلی بیشتر می‌باشد
دومین قدم جهت ارزیابی املاک تجاری این مورد مهم است که باید درخواست استعلام از شهرداری منطقه و مترو و اطمینان حاصل کردن از اینکه همه یا بخشی ازملک مورد ارزیابی در مسیر طرح‌های عمرانی قرار نداشته باشد.
سومین قدم قیمت‌گذاری و ارزیابی عرصه و اعیان ملک تجاری به‌صورت مجزا می‌باشد
قدم آخر در این موضوع ارزیابی املاک تجاری و ارزیابی حق کسب و حق سرقفلی ملک است. در قوانین ثبت‌شده حقوقی، حق کسب و حق سرقفلی دو امر متفاوت از هم هستند که باید مجزا ارزیابی شوند و شرایط کاملاً متفاوتی دارند.
از دیگر وظایف مهم کارشناس رسمی املاک و مستغلات این است که تعیین اجاره‌بهای ملک سرقفلی چگونه محاسبه میشود، اجاره سرقفلی و اجاره مغازه دو مفهوم اساسی در بازار اجاره ملک‌های تجاری می‌باشند که در تعیین هزینه‌های مالی مستاجرین و مالکین نقش بسیار مهمی دارد دارند. سرقفلی به‌طورکلی به دو بخش تقسیم میشود مبلغ اولیه سرقفلی و اجاره دوره‌ای که مستأجر به مالک پرداخت میکند
اجاره‌بها ملک سرقفلی به مبلغی اطلاق میشود که مستأجر به‌صورت دوره‌ای، معمولاً ماهیانه یا سالیانه طبق توافق و قرارداد به مالک ملک تجاری پرداخت میکند. این مبلغ می‌تواند تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار بگیرد همانند: مساحت و موقعیت مکانی ملک تجاری، وضعیت و امکانات ملک تجاری، وضعیت بازار و اقتصاد.
به‌طورکلی فرمول خاصی برای تعیین اجاره‌بها ملک سرقفلی تعیین نشده است اما کارشناس رسمی املاک با در نظر گرفتن مواردی همچنین موقعیت مکانی مغازه، میزان درآمد ملک تجاری، مدت‌زمان اجاره، شرایط قرارداد و عرف منطقه میزان اجاره‌بهای ملک سرقفلی را تعیین میکند.
سلام
مهندس جان دستمزد کارشناسی در ارزیابی ملک تجاری با مسکونی چقدر تفاوت داره؟
درود بر شما بنا بر ارزش ملک طبق تعرفه قوه قضائیه دستمزد محاسبه میشود، در ورودی سایت قسمت پایین میتوانید ارزش دارایی مورد نظر را وارد کنید و دستمزد را مشاهده کنید
جناب مهندس پارسی سلام
یه سوال داشتم سرقفلی ملکمو اجاره دادم حالا با مستاجر به مشکل برخوردم
آیا کارشناس رسمی باید بررسی کنه و مشکل حل بشه یا دادگاه باید مراجعه کنم
لطفا راهنمایی بفرمایید
درود بر شما میتونید به دادگاه مراجعه کنید که در پروسه دادگاه حتما باید نظر کارشناس ارائه بشه یا با مستاجر دوستانه توافق کنید و از بیرون درخواست کارشناس بدید تا بین شما صلح برقرار بشه
سلام خداقوت مطالب سایتتون خیلی آموزنده بود
من در مورد ملک تجاریم یک سوال داشتم
یک ملک تجاری دارم 3 دانگ این ملک مال منه حالا شریکم میگه از کارشناس رسمی دادگستری بخوایم ارزیابی ملک برامون انجام بده و قیمت گذاری کنه که 3 دانگ منو بخره اول اینکه میخواستم بپرسم ارزیابی املاک تجاری با ارزیابی املاک مسکونی مگه فرق داره خوب قیمت بازار که مشخصه مگه کارشناس رسمی دادگستری قیمتی غیر از بازار میگه؟ چون شنیدم کارشناس رسمی ها زیر قیمت بازار قیمت گذاری ملک انجام میدن و دوم اینکه از من خواسته دستمزد کارشناس رسمی املاک را بابت ارزیابی ملک تجاری نصف نصف بپردازیم خوب من که نمیخوام کارشناس رسمی دادگستری بیاد ملک مارو ارزیابی کنه این هزینه قانونا باید توسط کی پرداخت بشه
بدون تعارف اصلا به نفع من هست که بابت فروش 3 دانگ ملک تجاریم قبول کنم کارشناس رسمی دادگستری قیمت بده به ما؟
درود بر شما، دستمزد کارشناسی املاک بر اساس شرایط ملک طبق تعرفه قوه قضاییه می باشد و بهتر است قبل از معامله ملک، کارشناسی و قیمت گذاری ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام شود بدلیل اینکه از اختلافات بعدی جلوگیری شود و اینکه کارشناس رسمی املاک طبق آخرین معاملات بازار قیمت ملک را برآورد می کند و طی گزارش رسمی به شما اعلام میکند. در مورد هزینه دستمزد کارشناس رسمی دادگستری که پرسیده بودید چون هم به نفع خریدار و هم فروشنده است بهتر است طرفین به توافق برسید