کارشناسی ملک، بخش مهمی از فرآیند خرید یا فروش خانه، آپارتمان، ویلا و …است در باب اهمیت کارشناسی ملک همین نکته کافی است که بر اساس آخرین آمار بیش از یک‌سوم پرونده‌های حقوقی و قضایی در محاکم قضایی کشور مربوط به دعاوی و کلاه‌برداری‌های ملکی می‌باشد و حتی بعد از خرید ملک هم باز این نگرانی وجود دارد که مبادا بعد از عقد قرارداد، ملک خریداری‌شده دارای مشکلات زیادی باشد و نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد.
در کشورهای پیشرفته انتخاب کارشناسی ملک، بعد از تصمیم‌گیری خرید خانه و آپارتمان، کاری عادی و طبق روال می‌باشد؛ اما در کشور ایران هنوز نیاز به این روند و آگاهی در مورد خطرات معاملات بدون کارشناسی به‌خوبی اطلاع‌رسانی نشده است.
کارشناسی ملک چگونه انجام می‌شود؟
درصورتی‌که بخواهیم ارزش یک ملک را بدانیم یا از ایرادات ملک موردنظر اطلاع داشته باشیم، مطمئناً باید از فردی متخصص کمک بگیریم تا با بررسی دقیق و ارزیابی ملک، آن ملک را کارشناسی کند و متخصصین معتبر و دارای صلاحیت انجام این کار کارشناسان رسمی دادگستری می‌باشند.
جهت ارزیابی املاک هیچ الگوی خاص و ثابتی در هیچ کجای دنیا وجود ندارد اما در نظر گرفتن عوامل محیطی و اقتصادی در کنار مشخصات و شرایط ملک نتیجه کارشناسی ملک را دقیق‌تر نشان میدهد و ارزش واقعی یک‌خانه مشخص می‌شود. به‌عنوان‌مثال در کشور ایران در حال حاضر اغلب خانه‌ها با سازه‌های بتنی ساخته می‌شوند که کارشناسی تخصصی در این مورد باید انجام شود. بازار روز کشور یا موقعیت مکانی ملک از عوامل اقتصادی و محیطی تأثیرگذار در ارزش ملک است؛ و کاملاً مشخص است که این شرایط در سراسر کشور یکسان نیست…
- شما چه خریدار باشید چه فروشنده، ارزیابی ملک این امکان را برای شما پیش می‌آورد تا مشکلات احتمالی یک ملک را بدانید و جهت رفع آن اقدام کنید.
مزیت کارشناسی ملک برای خریدار چیست؟
اگر شما خریداریک ملک باشید با به مشکلات آن ملک، یا معامله را فسق می‌کنید یا طبق گزارش کارشناسی ملک از هزینه تعمیرات ملک اطلاع پیدا می‌کنید و در هنگام معامله طی توافقی با مالک از قیمت نهایی کم می‌کنید.
مزیت کارشناسی ملک برای فروشنده چیست؟
اگر فروشنده یک ملک باشید قبل از معامله با رفع مشکلات خانه، احتمال افزایش جلب نظر مشتری و درنتیجه احتمال فروش ملک را بالا می‌برید. همچنین می‌توانید با رفع عیب، تعمیرات و بازسازی، ارزش ملک را هم بالاتر ببرید. یا اینکه بااطلاع از مشکلات موجود در ملک موردنظر هزینه تعمیر آن را از قیمت نهایی در معامله کم کنید تا خریدار ملک جهت رفع آن اقدام و هزینه کند. درنتیجه، داشتن برگه کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری، اعتماد خریدار افزایش می‌یابد ومطمئنا ملک شما در بین سایر املاک جهت فروش برجسته و دیده می‌شود.
اهمیت کارشناسی ملک
طی چند سال اخیر تعداد افراد متقاضی که برای جهت خرید خودرو به کارشناس رسمی خودرو بی‌طرف مراجعه می‌کنند بیشتر شده، به دلیل اینکه ریسک و استرس خرید بسیار کم می‌شود؛ اما متأسفانه در حال حاضر مردم ایران برای بزرگ‌ترین معامله زندگی خود یعنی خرید خانه، آپارتمان که قیمت بسیار بالاتری نسبت به خودرو دارد، از این سه‌راه استفاده می‌کنند که با مشکلات زیادی هم روبرو می‌شوند
-انتخاب بر اساس ظاهر ملک و تکیه‌بر احساسات
-مراجعه به مشاورین املاک
-اعتماد به نظر بزرگ‌ترها و دوستان
این نوع انتخاب‌ها، چشمی و با دقت بسیار کم انجام می‌شود و اصولاً بعد از خرید نهایی، راهی برای جبران خسارت نیست
طبق تجربه کاری در این حوزه، بسیاری از معایب ملک از چشم خریداران تا زمان خرید و ساکن شدن در آن پنهان می‌ماند که در اکثر اوقات به دلیل رودربایستی در فرهنگ ایرانی‌ها هنگام بازدید ازملک همه جای آن موشکافانه بررسی نمی‌شود و یا اینکه در هنگام بازدید ازملک برخی از ایرادات توسط فروشنده و مشاور املاک پنهان می‌شود یا به‌مرورزمان ایرادات خانه برای فروشنده عادی شده و به آن عادت می‌کند، درنتیجه آن‌ها را بیان نمی‌کند.
به همه این موارد نگران‌کننده، می‌توان مشکلات حقوقی ملکی را هم اضافه کرد، به‌عنوان‌مثال امکان دارد ملک اوقافی به‌جای ملک با سند شش‌دانگ فروخته شود، درصورتی‌که ملک وقفی ارزان‌تر می‌باشد. یا امکان معامله ملک با پارکینگ مشاع وجود دارد بدون اینکه خریدار متوجه شود ملکی که معامله کرده درواقع بدون پارکینگ است و فقط حق پارک کردن را دارد که آن حق هم به‌صورت شراکتی می‌باشد.
به‌هیچ‌وجه بدون گزارش کارشناسی ملک معامله نکنید!
اغلب متقاضیان خرید ملک این سؤال به ذهنشان می‌آید که وقتی مشاورین املاک هستند چرا باید استرس و ترس در خرید خانه داشته باشیم؟
متأسفانه قوانین خاصی در کشور ما برای تبدیل‌شدن به یک مشاور املاک وجود ندارد و آموزش‌هایی که در زمان اخذ جواز کسب داده می‌شود چندان جامع و کامل نیست؛ درحالی‌که یک مشاور املاک همان‌طور که اسمش بیان می‌کند باید بتواند درزمینهٔ املاک به خریدار و فروشنده مشاوره خوب و تخصصی بدهد؛ اما این‌طور نیست و چون به ثمر رساندن معامله نفع مشاور املاک است به‌جای بیان حقایق یک ملک، خوبی‌های ملک را بزرگ‌تر جلوه میدهد و بدی‌های آن را می‌کاهد؛ و بیشتر اوقات به دلیل عدم تسلط کافی به شرایط ملک، آگاهی کافی ندارد
نحوه ارزیابی ملک چگونه است؟
نحوه ارزیابی ملک بستگی به کاربرد ملک دارد یعنی مسکونی و تجاری واداری و غیره باهم متفاوت هستند به همین دلیل قبل از کارشناسی ملک نوع کاربری ملک باید مشخص شود تا کارشناس رسمی املاک با معیارهای مختص به کاربری آن، ارزیابی املاک را انجام دهد.
در نحوه ارزیابی ملک، مهم‌ترین کاری که کارشناس رسمی دادگستری ملک به آن دقت می‌کند، بررسی عیوب پنهان ملک می‌باشد. معمولاً در ارزیابی املاک با سال ساخت بیشتر، هزینه بازسازی ملک تخمین زده می‌شود یا اینکه بحث فنی و تأسیساتی آن به‌صورت ویژه بررسی می‌شود.
- البته در کارشناسی ملک نکات قوت و مثبت ملک هم موردتوجه قرارگرفته و در گزارش کارشناسی ملک ثبت می‌شود، به دلیل اینکه احتمال پنهان ماندن نقطه قوت‌ها نیز وجود دارد. همه قسمت‌های اصلی و فرعی یک ملک حتی مشاعات بررسی می‌شود و درنهایت نیز به درخواست‌کننده گزارش کارشناسی ملک به‌صورت کتبی با مهر و امضا کارشناس رسمی دادگستری ارائه می‌شود.
در گزارش ارزیابی ملک چه عواملی بررسی می‌شود؟
در ارزیابی ملک باید یکسری عوامل به‌صورت دقیق بررسی شود تا ارزش و صلاحیت آن ملک جهت معامله مشخص شود
-بررسی منطقه و موقعیت قرارگیری ملک
-بررسی استعلام سند ملک
– بررسی صحت مساحت و متراژ عرصه و اعیان طبق سند
– بررسی استحکام و ایمنی ملک
-بررسی عیوب پنهانی در ملک
-بررسی نوع مصالح ساختمانی استفاده‌شده
-بررسی سن بنا و میزان فرسودگی آن نسبت به سن
-بررسی مشاعت در واحدهای آپارتمانی
-بررسی تأسیسات ساختمانی و برقی مثل آسانسور و تابلو برق
-بررسی میزان نورگیری ملک در هر قسمت
-بررسی وضعیت و شرایط پارکینگ و انباری و مطابقت آن با سند
-میزان دسترسی ملک به مراکز خرید، مراکز درمانی، مراکز تفریحی، ناوگان حمل‌ونقل عمومی و غیره
-بررسی و تخمین هزینه‌های احتمالی تعمیرات
ارزیابی و کارشناسی ملک با کاربری تجاری:
در بحث کارشناسی ملک، به دلیل تنوع در نوع کاربری ملک، درخواست ارزیابی ملک نیز متفاوت است. ارزیابی ملک تجاری با املاک دیگر تفاوت‌هایی دارد، به‌عنوان‌مثال مباحث سرقفلی و حق کسب و پیشه در املاک با کاربری تجاری به وجود می‌آید و این تفاوت‌ها باعث به وجود آمدن اختلافاتی می‌شود.
در ملک تجاری نیز مانند ملک مسکونی، لازم است که درخواست کارشناسی ملک به همراه اسناد ملکی و مشخصات دقیق و جزئیات کامل به کارشناس رسمی دادگستری ارائه داده شود تا مراحل ارزیابی به سهولت انجام شود.
در کارشناسی ملک تجاری عواملی همانند استحکام ملک و شرایط بنا، شرایط لازم برای تبدیل‌شدن به یک ملک تجاری مناسب مثل متراژ دهانه ملک و تابلو خور بودن، حق پارکینگ و عوارض شهرداری، آزاد بودن سقف ملک که می‌تواند باعث افزایش قیمت ملک تجاری شود وجود دارد که باید در نظر گرفته شود.
قیمت‌گذاری ملک تجاری:
قیمت‌گذاری ملک تجاری باید توسط کارشناس رسمی املاک با در نظر گرفتن فاکتورهای تأثیرگذار انجام شود برای قیمت‌گذاری ملک تجاری فرمول و محاسبات از پیش تعیین‌شده‌ای وجود ندارد و حتی طبق قانون ارزش‌گذاری ملک، نمی‌توان گفت نوع کسب‌وکار در یک ملک تجاری باعث افزایش قیمت آن می‌شود مثلاً واحد تجاری طلافروشی ارزش بیشتری نسبت به واحد پوشاک ندارد.
در ملک سرقفلی کالای واحد تجاری ارزشمند می‌شود در این صورت است که حق کسب و پیشه در تعیین ارزش ملک تأثیرگذار است جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص مقاله «کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی سرقفلی« را مطالعه نمایید.
ارزیابی و کارشناسی ملک با کاربری مسکونی:
در پروسه ارزیابی ملک مسکونی عوامل و نکات مؤثری وجود دارند که کارشناس رسمی املاک مدنظر قرار دهد
-کارشناسی ظاهر بیرونی (نما) ملک
– بررسی طرح‌های نما
– کارشناسی متر یال به‌کاررفته شده در نما
– بررسی درهای ورودی و خروجی، درب پارکینگ
-بررسی وجود یا عدم وجود درختان مزاحم
-بررسی جای پارک بیرون
– بررسی چراغ‌های فضای باز
نحوه کارشناسی پارکینگ ملک
بررسی ابعاد و ارتفاع آن
بررسی درب نفر رو
-بررسی روشنایی
-بررسی شیب
نحوه کارشناسی حیاط در ملک ویلایی
-بررسی داشتن یا نداشتن حیاط
-بررسی دیوارها
-بررسی کف حیاط و زهکشی
کارشناسی اتاق‌های خواب
-بررسی تعداد اتاق‌خواب‌ها
-بررسی موقعیت اتاق نسبت به نقشه
-بررسی عرض درب اتاق (استاندارد بودن)
-بررسی قفل و دستگیره‌ها
-بررسی جنس پنجره‌ها و ریل و لولاهای آن
-کمد دیواری
-دریچه کولر
-حمام مستر
-سیستم گرمایشی
-بررسی ویو
کارشناسی حمام و سرویس بهداشتی
-بررسی سیستم تهویه
-بررسی جنس و ضد آب بودن درب
-بررسی ارتفاع و سقف
-بررسی جنس شیرآلات و نوع متر یال به‌کاررفته در آن
-کارشناسی جانمایی پریز و کلیدها
کارشناسی آشپزخانه
-بررسی جانمایی وسایل اصلی آشپزخانه
-بررسی و تست انشعابات آب. برق. گاز
-بررسی جنس و کاربردی بودن کابینت
-بررسی پوشش دیوارها
-بررسی جنس پوشش کف، شیب کف
کارشناسی سالن پذیرایی
کارشناسی جانمایی درست سالن پذیرایی در نقشه
بررسی عرض درب ورودی
بررسی چهارچوب و قفل و دستگیره درب
بررسی دسترسی به آشپزخانه
جانمایی تی وی روم
نور مستقیم
چراغ‌ها و روشنایی
کارشناسی سرمایش و گرمایش
سایر موارد که شامل کارشناسی تأسیسات و سیستم اعلام و اطفا حریق، سیستم دوربین مداربسته، سیستم گرمایش و سرمایش، آسانسور و روشنایی ساختمان و … می‌باشد
ارزیابی و کارشناسی ملک صنعتی
ه املاک صنعتی هدفشان تولید محصول است و در کارخانه‌ها، کارگاه‌ها و سوله‌ها مشغول به فعالیت هستند. همچنین برعکس املاک تجاری که در همه جای شهر می‌توانند وجود داشته باشند، موقعیت محلی املاک صنعتی عموماً در شهرک‌های صنعتی قرار دارند. این امر باعث می‌شود تأثیرات آلایندگی‌ها را از ساکنین شهر دور کنند و ترافیک حمل‌ونقل بار صنعتی را به شهر اضافه نکنند.
ارزیابی ملک صنعتی و پارامترهایی تأثیرگذار؟
در کارشناسی ملک صنعتی ابتدا باید زمین ملک موردبررسی قرار گیرد و جهت این موضوع نیز معمولاً از فرمول زیر استفاده می‌شود.
قیمت تمام‌شده زمین=ارزش زمین خام (بدون کاربری) + هزینه آماده‌سازی و تأسیسات زیربنایی
و بعد از ارزیابی و قیمت‌گذاری زمین (عرصه)، هزینه هر مترمربع احداث سوله صنعتی ( اعیان) برآورد می‌شود.
ارزیابی ملک صنعتی و عوامل تأثیرگذار در آن:
بررسی متراژ زمین
بررسی مصالح به‌کاررفته در دیوارها
بررسی نوع سقف
بررسی پوشش شیروانی
بررسی عایق‌بندی
بررسی سیستم نور و روشنایی
ارزیابی امتیازات ملک صنعتی
بررسی انشعابات آب، برق، گاز و تلفن
بررسی ژنراتور تأمین برق اضطراری
ارزیابی تأسیسات سرمایشی چیلر و فن کویل
بررسی دستگاه‌های امنیتی
ارزیابی محوطه‌سازی ساختمان و ایجاد فضای سبز در اطراف
بررسی حصارکشی اطراف مجموعه
ارزیابی ماشین‌آلات صنعتی
ارزیابی تجهیزات صنعتی به تفکیک نو، دسته دوم، مستعمل یا اسقاط شده
نحوه ارزیابی خانه‌های روستایی:
در مبحث خانه‌های روستایی اولین بحث مهم این است که روستا واقع در کدام قسمت کشور است؟ و اینکه آیا ازنظر توریستی و آب و هوایی در منطقه‌ای مناسب هست یا خیر؟
در ابتدای مقاله اشاره کردیم که موقعیت جغرافیایی ملک بر ارزیابی ملک تأثیر مستقیم دارد. ملک روستایی که در شمال کشور می‌باشد و در کنار مناظر زیبا مثل دریا و کوه و جنگ قرارگرفته باشد. ارزیابی ملک با این شرایط یک سری خصوصیات دارد، ارزیابی خانه روستایی که در بیابان‌ها و مناطق خشک و کویری هست هم یک دسته خصوصیات متفاوت است که کارشناس رسمی املاک باید مدنظر قرار دهد.
نحوه ارزیابی ملک توقیف‌شده:
توقیف ملک در اصلاح به معنی بازداشت و نگه‌داشتن آن است، توقیف اموال و املاک نیز، زمانی انجام می‌شود که شخصی از پرداخت بدهی خود طبق قانون امتناع کند. قبل از ارزیابی ملک توقیف‌شده مشخص شود که مال موردنظر از مستثنیات دین می‌باشد یا خیر که اگر باشد، توقیف و فروش آن غیرممکن است و ارزیابی آن نیز منتفی می‌شود؛ اما اگر ملک توقیفی مشمول مقررات حاکم بر مستثنیات دین نباشد، ارزیابی ملک و فروش آن انجام می‌شود.
شرایط ارزیابی املاک اوقافی:
ملک‌های توقیفی از دیگر املاک است که اصول 5 تا 20 درصد ارزان‌تر ازملک‌های مشابه خود ارزش دارد. در ابتدا ارزیابی املاک اوقافی باید مشخص شود که این ملک وقف خاص شده است یا وقف عام؟
وقف خاص یعنی اینکه متولی شخصی دارد که کاملاً دارای اسم‌ورسم است و تکلیف در معامله مشخص است. وقف عام یعنی ملک توسط سازمان اوقاف و امور خیریه مدیریت می‌شود و متولی آن دولت است.
ارزیابی املاک اوقافی با سایر املاک چه تفاوتی دارد؟
شما با خرید ملک موقوفی فقط مالک اعیان ملک میشوید و سالیانه مبلغی را تحت عنوان اجاره به متولی ملک اوقافی پرداخت می‌کنید. برای فروش ملک اوقافی نیز هیچ نوع حقی در عرصه وجود ندارد و فقط برای قسمت اعیان ملک می‌شود تصمیم‌گیری کرد. در ارزیابی ملک اوقافی، ابتدا باید به شهرداری مراجعه شود تا نامه‌ای از شهرداری جهت مراجعه به اداره اوقاف یا متولی موقوفه دریافت شود. سپس با درخواست از کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی ملک اقدام کنید.
شرایط ارزیابی املاک مشاع:
ملک مشاع ملکی است که در مالکیت آن بیش از یک نفر شریک باشند. در املاک مشاع، دادگستری برای ارزیابی املاک مشاعی، کارشناس رسمی املاک تعیین می‌کند تا قیمتی برای ارزش پایه‌ی آن ملک مشخص شود
ارزیابی ملک مشاع هم همانند املاک دیگر با کاربری‌های مختلف، مورد کارشناسی قرار می‌گیرد و طبق توضیحاتی که درباره ارزیابی املاک داده شد و آگاه شدید، سهم هر شریک یا کل ملک مشاعی بررسی می‌شود و گزارش ارزیابی ملک ارائه می‌شود
در ارزیابی ملک مشاع اگر همه شرکا موافق نباشند، هرکدام از شرکا می‌تواند درخواست کارشناسی ملک یا فروش دهد و ملک طبق اعلام دادگستری، به مزایده گذاشته می‌شود.
در صورت بروز اختلاف بین شرکا، کارشناس رسمی دادگستری نیز، طبق قانون افراز، اقدام به تقسیم‌بندی ملک می‌کند و آن ملک را ارزیابی می‌کند و ارزش هر سهم مشخص می‌شود. در مزایده نیز شخصی می‌توان برنده و مالکِ ملک شود که نسبت به ارزش پایه ای که کارشناس رسمی ملک اعلام کرده، بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد.
مراحل درخواست کارشناسی ملک در پارسی کارشناس
- ثبت درخواست کارشناسی از جانب خریدار یا فروشنده در سایت پارسی کارشناس یا تماس با شماره‌های درج‌شده در سایت
- بعد از درخواست کارشناسی ملک از سمت شما، با شما تماس گرفته می‌شود و هماهنگی لازم جهت بازدید ازملک توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود
- ارائه اسناد ملکی از طرف شما به کارشناس رسمی دادگستری –استعلام و بررسی سند از طرف کارشناس رسمی املاک
- بعد از کامل شدن کارشناسی ملک می‌توانید گزارشی رسمی کارشناسی ملک با مهر و امضا کارشناس رسمی دادگستری را دریافت کنید
هزینه کارشناسی ملک، طبق تعرفه کانون کارشناسان رسمی دادگستری می‌باشد که این تعرفه ثابت و در همه جای کشور یکسان می‌باشد در صفحه اصلی سایت پارسی کارشناس، محاسبه هزینه کارشناسی ملک جهت رفاه شما عزیزان قرار داده‌شده است.
سلام من یک ملک تجاری دارم که دو دانگ شریکم میخوام واگذار کنم به بقیه شرکا نیتز به کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری دارم دستمزد کارشناسی ملک را قانونا من باید بدم یا بقیه شرکا هم باید پرداخت کنن؟
درود بر شما، دستمزد کارشناسی ملک به عهده ای کسی است که درخواست کارشناسی ملک را میدهد درصورت توافق بین شرکا تقسیم می شود.