ارزیابی املاک چگونه انجام می‌شود؟ نحوه قیمت‌گذاری ملک به چه صورت است؟

ارزیابی املاک یک تخصص و صلاحیت است که طبق قانون باید توسط کارشناس ارزیابی املاک مطابق با دستورالعمل‌های قوه قضاییه و کانون کارشناسان رسمی دادگستری قیمت‌گذاری ملک و تعیین هزینه ارزیابی ملک انجام می‌شود. ارزیابی ملک از مهم‌ترین و اصلی‌ترین مباحثی می‌باشد که کارشناسان رسمی دادگستری برای موضوع قیمت‌گذاری ملک و تعیین ارزش عرصه و اعیان از آن‌ها استفاده می‌کنند… قیمت گزاری املاک شامل موارد متعددی است که در این مقاله به‌صورت کامل شرح داده می شود.

• نکته: آیا کارشناس رسمی دادگستری املاک می‌تواند سلیقه‌های شخصی خود را در تعیین ارزش بازار آزاد اعمال کند؟
• خیر، کارشناسان رسمی مجاز به اعمال سلیقه و عقیده شخصی خود در این موارد نمی‌باشند.

2- عرف کارشناس رسمی دادگستری

درصورتی‌که موردبررسی امکان عرضه و قیمت‌گذاری در بازار آزاد را نداشته باشد و یا امکان ارزش‌گذاری مالی تحت شرایط برای کارشناس رسمی امکان‌پذیر نباشد در این صورت ارزش ملک با استفاده از عرف کارشناس رسمی قیمت‌گذاری می‌شود

3- ارزش مصوب

برای ارزیابی املاک ممکن است ارزش املاک و مسکن مصوب و اعلامی تا مدت‌ها دارای ثبات باشد. درنتیجه همان قیمت‌های مصوب ملاک خواهد بود.

4- ارزش تعیین‌شده توسط خود مالک-کارشناس ارزیابی املاک

گاهی اوقات مالک بر اساس شرایطی و به اختیار خود ارزش ملک را تعیین و به مشتری اعلام می‌کند

جهت مشاوره رایگان درباره ارزیابی ملک و درخواست کارشناس ارزیابی املاک می‌توانید با شماره 02128421213 با کارشناسان رسمی دادگستری قیمت‌گذاری ملک در پارسی کارشناس در ارتباط باشید. کارشناسان مجموعه پارسی کارشناس صلاحیت ارزیابی املاک (ارزیابی املاک مسکونی، ارزیابی املاک تجاری، ارزیابی زمین کشاورزی، ارزیابی باغ و ویلا) را در سرتاسر کشور دارند.

کارشناس ارزیابی املاک کیست؟

• امروزه برای گرفتن اقامت کشورهای دیگر نیاز هست تا کارشناس رسمی املاک باقیمت گزاری املاک تحت تملک متقاضی گرفتن ویزا اولین مرحله را برای شخص هموار سازد

موارد ضروری جهت ارزیابی ملک چیست؟

1- کارشناس رسمی باید با توجه به نوسانات بازار و عوامل تأثیرگذار قیمت‌گذاری ملک ر ا انجام دهد و همواره به‌روز باشد.

2- مدارک و اطلاعات دریافتی جهت ارزیابی باید دقیق و کافی باشد و گزارش ارزیابی صریح و بدون تردید ارائه شود.

3- گزارش ارزیابی ملک باید مبتنی بر حقیقت باشد و خلاف واقع ارائه نشود.

کارشناس رسمی ارزیابی ملک – زمین، عرصه و اعیان

• زمین

ملکی است که مالک آن حق احداث اعیانی و تغییرات در آن را دارد. تفکیک زمین به قطعات کوچک‌تر جهت احداث بنا هم امکان‌پذیر است.

• عرصه

در عرصه امکان دارد مالک زمین و اعیان باهم یکی نباشد یعنی مانند املاک وقفی که در آن مالک عرصه حتماً مالک اعیان نیست یا در ملکی که نسبت مالکیت مالکین به زمین متفاوت است

• اعیان

در قوانین و مقررات ثبتی، اصطلاح اعیان در مقابل عرصه قرار دارد؛ مانند ساختمان، چاه، درخت و …

ارزیابی املاک در چه مواردی کاربرد دارد؟

اقدامات ضروری در قیمت‌گذاری املاک چیست؟

• اخذ مدارک مستند و کافی از مالک و بررسی دقیق مدارک و مستندات

• بازدید حضوری از ملک

• تهیه تصاویر از بازدید ملک و تهیه یادداشت‌های ضروری و مؤثر در تعیین قیمت کارشناسی

• ارزیابی و بررسی املاک مشابه در منطقه ملک موردنظر

• تحلیل و بررسی اطلاعات برداشتی و همچنین عوامل تأثیرگذار در قیمت کارشناسی

• تدوین گزارش ارزیابی ملک

بهترین روش جهت ارزیابی ملک:

از بهترین و معمول‌ترین روش ارزیابی املاک یا قیمت‌گذاری ملک، بر اساس تحقیقات محلی و اطلاعات روز بازار مسکن و آخرین معاملات صورت گرفته در محدوده ملک موردنظر می‌باشد در این روش کارشناس رسمی دادگستری سعی در پیدا کردن املاک مشابه با شرایط و موقعیت جغرافیایی مشابه دارد. گاهی اوقات پیدا کردن موارد مشابه بسیار دشوار است، در این صورت تجربه کارشناس کمک‌کننده است و باید با توجه به در نظر گرفتن همه جوانب نسبت به تعیین قیمت عادلانه ملک اقدام کند

برای مشاوره رایگان در خصوص ارزیابی ملک و درخواست کارشناس ارزیابی املاک می‌توانید با شماره 02128421213 با کارشناسان رسمی دادگستری قیمت‌گذاری ملک در ارتباط باشید. کارشناسان رسمی مجموعه پارسی کارشناس صلاحیت ارزیابی تمامی املاک را در سرتاسر کشور را دارا می‌باشند

بررسی مدارک

1- دریافت اصل و یا کپی برابر اصل اسناد ملکی

2- دریافت مدارک اضافی از مالک در صورت امکان

3- تطبیق مدارک

4- تطبیق مدارک با ملک مورد ارزیابی

5- تهیه عکس ازملک

6- بررسی و استعلام اعتبار و اصالت مدارک تسلیمی

املاک ازنظر مالکیت چند نوع هستند؟

1- املاک آزاد

املاک آزاد املاکی هستند که مالک آن‌ها هر شخصی می‌تواند باشد و حق ایجاد هرگونه تغییرات در ملک را دارد بدون نیاز به اخذ رضایت دیگران می‌تواند تغییرات ایجاد کند. در ارزیابی املاک و اعیانی‌ها باید به این موارد دقت شود.

2- املاک وقفی

این املاک در اختیار اوقاف می‌باشد؛ که چند نوع هستند اولین نوع موقوفات خاص هستند که دارای متولی خاص می‌باشند دومین نوع موقوفات عام هست

3- املاک مصادره‌ای

املاک مصادره‌ای املاکی هستند که طبق قانون و با حکم نهایی دادگاه به نفع دولت یا یکی از بنیادها سلب مالکیت می‌شود به‌عنوان‌مثال سازمان اموال و املاک بنیاد مستضعفان که 90 درصد املاکشان مصادره‌ای است.

املاک با این شرایط قابل ارزیابی هستند اما ارزیابی باید به پایین‌تر بودن ارزش آن‌ها نسبت به املاک آزاد توجه شود.

4- املاک رهنی

املاک رهنی املاکی هستند که در رهن بانک‌ها، ترجمان‌ها، سازمان‌ها و یا اشخاص حقیقی می‌باشند. این املاک بدون فک رهن غیرقابل‌انتقال می‌باشند اما بعد از فک رهن امکان ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی املاک می‌باشد.

ارزیابی املاک و انواع کاربری زمین

1- کاربری مسکونی

• زمینی که جهت سکونت امکان احداث بنا را دارد که به 3 دسته تقسیم می‌شوند:

الف) ویلایی: ساختمانی که دارای یک تا چندطبقه است و ازنظر راه‌پله، حیاط و … اشتراکی با ساختمان دیگر ندارد. کارشناس ارزیابی ملک در ارزیابی املاک ویلایی نسبت به موارد مشابه اقدام می‌کند

ب) آپارتمان: واحدهای مسکونی که داخل یک ساختمان قرار دارند و در راه‌پله، پارکینگ و مشاعات اشتراک دارند.

ج) زمین مسکونی: زمینی که با دریافت مجوز از شهرداری امکان ساخت و ساز و احداث بنا را دارد.

2-کاربری تجاری

املاکی که به‌صورت مغازه، رستوران یا دفاتر خدمات و … فعالیت می‌کنند دارای کاربری تجاری می‌باشند.

3- کاربری کشاورزی

• زمین‌ها با کاربری کشاورزی دودسته هستند:

الف) اراضی زراعی: در این زمین اغلب محصولاتی کشت می‌شوند که زودبازده باشند مثل گندم، انواع صیفی‌جات

ب) اراضی باغی: در این اراضی اغلب درختان میوه کاشته می‌شود و واژه درختان مشجر در تعریف آن به کار می‌رود

4- کاربری اداری -دولتی

مانند ادارات خصوصی و دولتی – سازمان‌ها و نهادی دولتی و غیردولتی در این کاربری قرار می‌گیرند.

5- کاربری خدماتی

این کاربری برای املاکی با کاربری تجاری می‌باشد که خدمات عام‌المنفعه دارد؛ و بعضاً شهرداری عوارضی از جهت آن‌ها دریافت نمی‌کند

6- کاربری صنعتی

همانند کارخانجات، سوله‌ها، کارگاه ها در این دسته قرار دارند.

7- کاربری معدن

اگر زمینی دارای مواد معدنی ارزشمند باشد و این مواد قابل‌استخراج باشد در کاربری معدن قرار می‌گیرد

8- کاربری پارکینگ

پارکینگ‌های خصوصی، طبقاتی و عمومی شامل این دسته می‌باشند.

9- کاربری آموزشی

مدارس، دانشگاه‌ها، مؤسسات آموزش عالی در کاربری آموزشی قرار دارند

10- کاربری فضای سبز

فضای سبز، پارک‌ها، میدان‌های سبز شهری در این دسته‌بندی قرار دارند

11- فاقد کاربری

املاکی که هنوز در طرح جامع و تفصیلی شهرداری کاربری برای آن‌ها تعیین نشده.