کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی سرقفلی

از دیگر صلاحیت‌های کارشناس رسمی ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت می‌باشد و دیگر وظایف کارشناس رسمی دادگستری در این حوزه، ارزیابی املاک تجاری، ارزیابی املاک مسکونی، صنعتی و غیره به جهت استفاده به‌عنوان رهن یا وثیقه برای سازمان‌ها و ارگان‌ها جهت استفاده از امتیازات و خدمات آن‌ها، گرفتن وام و یا جهت اثبات تمکن مالی در امر مهاجرت و یا مسائلی مانند دعاوی حقوقی دادگستری جهت انحصار وراثت و غیره می‌باشد.

وظیفه کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

نحوه محاسبه حق کسب و پیشه و تجارت

محاسبه حق کسب و پیشه و تجارت صرف‌نظر از تشابه یا تمایل آن با مفهوم سرقفلی، به دلیل سال‌ها سکوت قانون‌گذار همیشه باعث مناقشه و اختلاف بین حقوقدانان و محاکم شده است در این مقاله تلاش شد با استفاده از مقررات موجود و نیز رویه ایجادشده ملاک‌های محاسبه حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 به اطلاع و آگاهی شما عزیزان برسد.

بین مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت همان‌طور که به‌خوبی عرف و قوانین قابل اشاره به روابط موجر و مستأجر سال 1356 و 1376 نشان می‌دهد تفاوت وجود دارد و البته بدین معنی است که عدم امکان تعلق این دو به‌ یک نفر وجود ندارد.

آنچه در قانون 1339 و 1356 روابط موجر و مستأجر موردبحث و بررسی قرارگرفته حق کسب و پیشه و تجارت است که نوع شغل یکی از امور مهم در تعیین میزان حق کسب و پیشه است

در تعیین میزان سرقفلی میل و خواسته مالک دخیل است و قوای عمومی در این مورد نقشی ندارد و مستاجر محل تنها اختیار رد یا قبول نظر مالک را دارد اما در مورد حق و کسب و پیشه و تجارت چنین نیست و دادگاه صالح در قضیه دخالت می‌کند و چنانچه طرفین در مورد میزان و مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت توافق نکنند، دادگاه حکم می‌دهد.

حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

تعریف سرقفلی طبق مواد 6 و 7 قانون روابط موجر و مستأجر ( 76):

با توجه به قوانین موجود در روابط موجر و مستأجر یا همان قانون ۷۶ سرقفلی این‌چنین تعریف‌شده:

سرقفلی وجه یا مالی است که مالک ملک تجاری در ابتدای اجاره، علاوه بر اجور، از مستأجر دریافت می‌کند تا محل را به او دهد یا مستأجری که طبق قرارداد حق انتقال به غیر را دارد و به موجر مبلغ سرقفلی را پرداخته، در قبال انتقال منافع به مستأجر دست‌دوم، وجهی را از او دریافت می‌کند و یا مستأجری که به‌موجب شروط ضمن عقد در قرارداد امتیازات و منافعی دارد که این منافع مانع از تخلیه عین مستأجر توسط موجر است که در قبال اسقاط این امتیازات و منافع و استرداد مورد اجاره به مالک، از او می‌گیرد.

• طبق ماده ۶ مالک این حق را دارد در آغاز اجاره وجهی را به‌عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند که در این صورت مستأجر، حق سرقفلی را دارا می‌شود. در قرارداد سرقفلی حتماً باید تحت عنوان سرقفلی قید شود تا قانونی سرقفلی محسوب شود

ماهیت سرقفلی چیست؟

نکته: در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ اصل بر مجوز انتقال مورد اجاره به غیراست؛ مگر اینکه حق انتقال به غیر، از او سلب شده باشد.

• نکته: اگر رابطه موجر و مستأجر مشمول قانون سال 76 شود به‌محض انقضاء مدتِ اجاره، مالک می‌تواند درخواست تخلیه کند حتی اگر مستأجر حق سرقفلی را هم داشته باشد.
• نکته: در صورت قید شدن این 2 شرط در قرارداد موجر حق تخلیه ملک را ندارد:
• ۱. موجر در پایان مدت اجاره حق تخلیه عین مستأجره را ندارد و باید مدت اجاره را تمدید کند
• ۲. موجر متعهد شده تا زمانی که این ملک تجاری در اختیار مستأجر باشد حق افزایش اجاره‌بها را ندارد.
• درنتیجه سرقفلی امری است ناشی از اراده آزاد طرفین عقد قرارداد و به‌هیچ‌وجه ایجاد آن جنبه قهری و خودبه‌خودی را ندارد.

آیا امکان دارد که رابطه استیجاری مشمول قانون سال 1356 باشد و مستأجر حق سرقفلی را هم داشته باشد؟

در پاسخ به این سؤال بعضی از قضات معتقدند که چنین مستأجری دارای دو حق می‌باشد، یکی حق کسب و پیشه به‌موجب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 و دیگری حق سرقفلی که بابت آن هزینه پرداخت کرده است اما قضات دیوان این نظر رادارند که اگر رابطه استیجاری مشمول قانون سال 1356 باشد فقط یک حق وجود دارد که می‌توان حق کسب و پیشه نامید یا حق سرقفلی.

تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه

سرقفلی حق تقدم در اجاره اماکن تجاری می‌باشد که در اثر پرداخت مبلغی به موجر در ابتدای عقدِ قرارداد اجاره به وجود می‌آید و انجام فعالیت کسب و تجارت هیچ نقشی در آن ندارد و گاهی اوقات حتی می‌توان قبل از احداث بنای تجاری با مغازه آن را پیش‌فروش کرد، درصورتی‌که حق کسب و پیشه صِرفاً درنتیجه فعالیت تجاری و کسب به وجود می‌آید؛ که ارزیابی سرقفلی و ارزیابی حق کسب و پیشه از وظایف کارشناس رسمی املاک می‌باشد.

نظر مجتهدین و مجمع تشخیص مصلحت نظام درباره ای حق کسب و پیشه و حق سرقفلی

نظر مجتهدین بر این است که حق سرقفلی مشروع و حق کسب و پیشه نامشروع می‌باشد اما مجمع تشخیص مصلحت نظام این نظر را دارد که حق کسب و پیشه مشروع می‌باشد و جزء احکام ثانویه است؛ اما مشروعیت سرقفلی از احکام اولیه می‌باشد.

• حق سرقفلی قائم و مربوط به محل می‌باشد درحالی‌که در حق کسب و پیشه نوع شغل و درآمد نکته اصلی می‌باشد به‌عنوان‌مثال حق کسب و پیشه طلافروشی با حق کسب و پیشه زغال فروشی بسیار متفاوت است.

درواقع حق سرقفلی متعلق به مالک ملک می‌باشد و قانونا می‌تواند دریافت کند یا نکند و اگر مالک ملک تجاری خود را بدون سرقفلی اجاره داده باشد به‌هیچ‌وجه نمی‌تواند بعداً از مستأجر چیزی بابت حق سرقفلی دریافت کند؛

• قرارداد سرقفلی با اراده طرفین به وجود می‌آید؛ اما حق کسب و پیشه به‌طور قهری و خودبه‌خودی به وجود می‌آید. گاهی اوقات کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه را یکی می‌دانند که کاملاً اشتباه است.