تعیین اجاره‌بها توسط کارشناس رسمی دادگستری:
مباحث مرتبط با عقد اجاره یا تعیین اجاره بها به دلیل استفاده متعدد آن، امروزه به‌عنوان یکی از مهم‌ترین مباحث حقوقی است که بیشترین مفاد قانونی عقود را بعد از عقد بیع به خود اختصاص داده است. عقد اجاره یا تعیین اجاره‌بها در ماده ۴۶۶ قانون مدنی این‌چنین تعریف شده است: اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجرِ می‌گویند و تعریف اجاره: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجرِ می‌شود.
موارد قابل ذکر در خصوص عقد اجاره مفاد قانونی مرتبط با موضوع تعیین اجاره بها یا عقد اجاره :
عقد یا قرارداد اجاره یا تعیین اجاره بها در صورتی صحیح است که ارکان موردنیاز را دارا باشد، 12 موردی که لازم است در قرارداد اجاره به آن‌ها توجه شود را نام می‌بریم:
- 1- در قرارداد اجاره طرفین قرارداد، موجر و مستأجر باید مشخص باشند
- 2- در قرارداد موجر باید اصالتاً یا وکالتاً، مالک عین مستأجرِ باشد تا بتواند آن را به مستأجر واگذار کند
- 3- در قرارداد تعیین اجاره‌بها یا عقد اجاره باید مدت‌زمان قرارداد از یک ساعت تا چندین سال دقیق مشخص باشد. البته بهتر است که مدت‌زمان قرارداد یک‌ساله باشد
- 4- در قرارداد عقد اجاره باید تعداد نسخ قرارداد در دو نسخه و یا حتی در سه نسخه که در اختیار فرد سوم قرار می‌گیرد تهیه شود.
- 5- در قرارداد عقد اجاره یا تعیین اجاره‌بها لازم است که مرجع حل اختلاف یا مرجع قانونی مربوطه مشخص گردد.
- 6- درصورتی‌که در متن قرارداد اجاره، زمان شروع مدت اجاره قید نشود، شروع آن از زمان عقد قرارداد می‌باشد.
- 7- موجر (مالک عین مستأجرِ) باید توانایی تحویل عین مستأجرِ را به مستأجر داشته باشد.
- 8- درصورتی‌که موجر از تحویل عین مستأجرِ به مستأجر خودداری کند، از طریق مراجع قانونی می‌توان او را مجبور به تحویل کرد و اگر به هر دلیلی موجر معذور از تحویل باشد، مستأجر حق فسخ دارد.
- 9- باید در قرارداد اجاره یا تعیین اجاره‌بها، بابت عدم توانایی تسلیم عین مستأجرِ به مستأجر خسارت تعیین شود.
- 10- عین مستأجرِ باید معلوم و مشخصات کامل عنوان شود در غیر این صورت عقد قرارداد باطل می‌باشد.
- 11- اگر استفاده از عین مستأجرِ به دلیل بروز ایراد و مشکلات و عدم امکان رفع مشکل، امکان‌پذیر نباشد؛ عقد اجاره باطل است
- 12- مدت قرارداد موجر به‌هیچ‌وجه حق ندارد تغییری در عین مستأجرِ بدهد که مخالف قصد مستأجر از اجاره ملک باشد.
نحوه محاسبه اجاره‌بها چگونه است؟
نحوه محاسبه دقیق مبلغ رهن کامل یک آپارتمان یا ملک را به‌عنوان‌مثال برای شما توضیح می‌دهیم و سپس نحوه تبدیل کردن این مبلغ به رهن و اجاره را نیز شرح می‌دهیم. فرض کنیم که شما یک آپارتمان در شهر تهران حوالی منطقه میرداماد دارید به متراژ تقریبی 120 متر، نوساز، ۲ خوابِ با امکانات کامل، در حال حاضر اگر شما قصد فروش آپارتمانتان را داشته باشید. قیمت عادلِ روز ملک شما به ازای هر مترمربع مشخص می‌شود.
محاسبه میزان اجاره‌بها
- آنچه رایج است در بازار، حالت کلی برای به دست آوردن مبلغ رهن یک آپارتمان، ارزش کل آن آپارتمان را تقسیم‌بر ۵ یا ۶ کرده تا مبلغ رهن کامل به دست آید، تقسیم‌بر ۵ و یا تقسیم‌بر ۶ کردن ارزش ملک برای تبدیل به رهن متناسب با موقعیت و شرایط ملک می‌باشد.
- درصورتی‌که ملک نوساز یا به عبارتی کلید نخورده باشد مبلغ کل ارزش ملک را تقسیم‌بر ۵ می‌کنیم و درصورتی‌که ملک چند سال ساخت باشد بنا بر تعداد سال برای تعیین میزان ودیعه ارزش ملک را تقسیم‌بر عددی بین بازه ۵ تا ۶ می‌کنند. در این مثال اگر ملک نوساز باشد و ارزش واقعی آن‌یک میلیارد باشد مبلغ رهن کامل معادل 200 میلیون تومان می‌شود.
- حال اگر بخواهیم مبلغ رهن و اجاره آپارتمان موردنظر را محاسبه کنیم نحوه محاسبه به این صورت هست به فرض مثال ما نیمی از مبلغ رهن کامل بالا را به‌صورت اجاره ماهیانه در نظر بگیریم، یعنی ۱۰۰ میلیون تومان، در حالت عادی و با توجه به اینکه نرخ تبدیل ماهیانه هر ۱۰ میلیون تومان در بازار مسکن ۳۰۰ هزار تومان است میزان رهن برابر ۱۰۰ میلیون تومان و میزان اجاره معادل 3 میلیون تومان می‌باشد.
تعیین اجاره‌بها توسط کارشناس رسمی دادگستری:
در ماده ۴۶۸ قانون مدنی ایران این گونه عنوان‌شده: << در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود در غیر این صورت عقد اجاره باطل است >>
علت باطل خواندن قرارداد در این مفاد به این دلیل است که باید در هر عقدی، مورد معامله معلوم و مشخص باشد، هرگاه مورد معامله مبهم، مجهول و یا نامشخص باشد، عقد باطل می‌باشد، الا در بعضی از عقود مسامحه. همچنین در ماده ۴۷۲ قانون مدنی ذکرشده: «عین مستأجرِ باید مشخص باشد و اجاره مجهول یا نامشخص باطل می‌باشد.
از دلایل اصلی در مورد معین بودن زمان اجاره این است که درصورتی‌که در عقد اجاره مدت معلوم و مشخص نباشد، به‌سختی می‌توان میان عقد بیع و عقد اجاره وجه افتراقی قائل شد و آن دو را از هم متمایز و مشخص ساخت. به تعبیر فقها تملیک عین به‌عوض معلوم است و فقط رکن مدت و زمان است که اجاره را از بیع مشخص و متمایز می‌کند.
کارشناسی اجاره‌بها توسط کارشناس رسمی دادگستری:
اجرت‌المثل چیست؟
امکان دارد تصرفات مستأجر به بعد از سپری شدن مدت عقد اجاره نیز در عین مستأجرِ ادامه پیدا کند و حتی بدون اجاره موجر در استفاده از مورد اجاره به استفاده خود ادامه دهد، در چنین مواردی چون قرارداد قبلی به پایان رسیده است، موجر مجبور به دریافت همان مبلغ توافق قبلی نیست و می‌تواند با مشاوره و نظر کارشناس رسمی دادگستری پس از بازدید ازملک مورد تصرف، ارزش روز میزان اجاره‌بها بعد از پایان یافتن قرارداد اجاره را محاسبه و از مستأجر مطالبه و دریافت کند؛ که به‌اصطلاح میزان ارزش مالی استفاده از مورد تصرف بعد از پایان یافتن عقد اجاره به علت پایان مدت قرارداد را اجرت‌المثل می‌گویند
اجاره‌بها در سرقفلی چگونه محاسبه می‌شود؟
طول مدت اجاره: مبلغ اجاره‌بها سرقفلی به نسبت مدت‌زمانی که ملک در اختیار مستأجر می‌باشد، تعیین می‌شود. معمولاً طولانی‌تر بودن دوره اجاره باعث افزایش این مبلغ می‌شود…
حسن شهرت مستأجر: حسن شهرت مستأجر نیز به‌عنوان عامل تأثیرگذار در تعیین اجاره‌بها سرقفلی در نظر گرفته می‌شود. مستأجران ملک سرقفلی باشهرت بالاتر ممکن است مبالغ بیشتری به‌عنوان سرقفلی پرداخت کنند
موقعیت جغرافیایی و مرغوبیت ملک سرقفلی: در نظر گرفتن این موضوع که محل ملک تجاری در کجا واقع‌شده است و چه مقدار مرغوبیت دارد نیز در تعیین مبلغ سرقفلی تأثیرگذار می‌باشد. مکان‌های با موقعیت جغرافیایی بهتر و مرغوب‌تر ممکن است مبلغ بیشتری را جهت اجاره‌بها درخواست کنند
شرایط اجاره‌نامه: شرایط و مزایای قیدشده در قرارداد اجاره ملک سرقفلی نیز تأثیرگذار است. هرچه شرایط برای مستأجر مزایای بیشتری فراهم کند، احتمالاً مبلغ سرقفلی نیز افزایش می‌یابد.
با در نظر گرفتن عوامل ذکرشده، مقدار اجاره‌بها ملک سرقفلی با توافق طرفین و با توجه به شرایط ملک و مستأجر تعیین می‌شود و این تعیین مبلغ بهتر است با توافق نهایی و با نظر کارشناس رسمی ارزیابی سرقفلی صورت گیرد.
فسخ شدن قرارداد سرقفلی در 3 حالت:
1- نوسازی یا بازسازی: اگر مالک قصد بازسازی یا نوسازی ملک را داشته باشد و به این دلیل نیاز به بازگشت ملک از مستأجر داشته باشد، می‌تواند قرارداد سرقفلی را فسخ کند.
2-نیاز به عرصه و اعیان ملک برای کسب‌وکار شخصی: اگر مالک جهت کسب‌وکار شخصی خود بر اساس شرایط ملک، نیاز به استفاده از عرصه و اعیان ملک داشته باشد، می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و مستأجر را مستحق حق کسب و پیشه کند
3-نیاز به ملک برای سکونت: درصورتی‌که مالک جهت سکونت خود یا اقوام نزدیک خود به ملک نیاز داشته باشد و این نیاز با شرایط ملک مطابقت داشته باشد، می‌تواند فسخ قرارداد سرقفلی انجام دهد و حق کسب و پیشه را به مستأجر پرداخت کند.
این 3 مورد می‌تواند از عوامل تعیین‌کننده فسخ قرارداد سرقفلی باشد و مالک باید به این شرایط و موارد مشخصی وفادار باشد تا امکان فسخ قرارداد به‌عنوان حق مالک محسوب شود. جهت دریافت مشاوره به واتسپ شماره 09016391716 پیام ارسال بفرمایید.