نحوه قیمت‌گذاری املاک چگونه است؟ ارزیابی ملک به چه صورت انجام می‌شود؟

موضوع مهم و اساسی در بحث ارزش املاک:

1- بازار آزاد:

اگر ملک مورد ارزیابی فاقد قید و شرط باشد و شرایط عرضه به بازار آزاد را به‌ راحتی داشته باشد ارزش آن بر اساس میزان عرضه و تقاضا در بازار آزاد مشخص می‌شود و قیمت‌گذاری ملک بر اساس نرخ بازار تعیین می‌شود.

2- عرف کارشناسان رسمی دادگستری:

هرگاه امکان قیمت‌گذاری ملک مورد ارزیابی در بازار آزاد نباشد و یا ارزش‌گذاری ملک تحت شرایط برای کارشناس امکان‌پذیر نباشد کارشناس رسمی می‌تواند با استفاده از عرف کارشناسی ارزش ملک را تعیین کند.

3- ارزش مصوب:

ممکن است ارزش ملک و مسکن برای مدتی مصوب و مشخص و دارای ثبات باشد و قیمت‌گذاری ملک دقیقاً طبق همان قیمت مصوب انجام شود.

4- تعیین ارزش ملک توسط مالک-کارشناس ارزیابی ملک:

در بعضی مواقع املاک با شرایط خاص دارای مشتریان خاص می‌باشند به همین دلیل مالک به اختیار و سلیقه خود ارزش ملک خود را تعیین و اعلام می‌کند.

عوامل موثر در قیمت‌گذاری ملک:

کارشناسی ملک یا قیمت‌گذاری املاک بر اساس چک لیست پایین مورد بررسی قرار می گیرد.

1- ‌شرایط سند ملک:

یکی از مهم‌ترین معیارهای قیمت‌گذاری ملک، سند ملک است. در مرحله اول لازم است بدانید آیا ملک قابل ارزیابی دارای سند است یا خیر، در صورت دارا بودن سند باید بررسی شود که سند ملک از چه نوعی است؟ این اسناد شامل سند تک‌برگ، سند دفترچه‌ای یا منگوله‌دار، سند اوقافی، سند تعاونی، سند مشاع و … می‌باشند.

2- محله و لوکیشن (شهرت منطقه):

3- گسل‌ها و عوارض زمین:

شهرهایی که روی گسل زلزله قرار دارند، در قیمت‌گذاری ملک ارزش پایین‌تری دارند چراکه ممکن است ساختمان روی گسل بناشده باشد. به‌عنوان‌مثال هم‌اکنون بخش‌هایی از کشور درگیر مسئله فرونشد زمین شده و در بازدید املاک این مناطق ترک‌های حاصل از فرونشد به‌راحتی قابل‌رؤیت است.

4- دسترسی‌ها:

قیمت‌گذاری ملک با توجه به نزدیکی به مسیرهای حمل‌ونقل عمومی نیز متغیر خواهد بود. در شهرهای شلوغی همانند تهران، این موضوع ارزش ملک را افزایش می‌دهد؛ اما در مواقع خاصی هم در ارزیابی ملک یا کارشناسی املاک منجر به کاهش قیمت ملک می‌شود همچنین دسترسی به سایر امکانات شهری همانند مدارس، مراکز خرید و بازار، مراکز درمانی و تفریحی، پمپ‌بنزین و … از سایر موارد مهم است که در ارزیابی ملک و قیمت‌گذاری آن باید به آن توجه شود.

5- ارزشمند بودن ملک از دید سرمایه‌گذاری:

در ارزیابی املاک به این موضوع توجه داشت که برخی از محله‌ها یا ملک‌ها ازلحاظ رشد منطقه‌ای بسیار بالاتر و ارزشمندتر هستند و برای سرمایه‌گذاری مناسب هستند.

6- نمای ساختمان:

نمای ساختمان، به‌تنهایی به چندین قسمت مختلف تقسیم می‌شود. یکی از اجزای بیرونی ساختمان، درب ورود و خروج است که‌ جهت جلب نظر افراد بیرون از ساختمان، تنها کافی است درب ورودی ساختمان جذاب، متناسب با کاربری ساختمان انتخاب شود یا متریال استفاده‌شده در نمای ساختمان و طراحی نمای ساختمان که هرچه جذاب‌تر پر متقاضی‌تر و در قیمت‌گذاری ملک دارای ارزش بالاتری می‌باشد‌.

7- چند بر بودن ساختمان:

در هنگام قیمت‌گذاری ملک هرچه بر ساختمان بیشتر باشد از قیمت بالاتری برخوردار خواهد بود، چراکه در نور و ویو ساختمان بسیار تأثیرگذار است و خانه دل‌بازتر و باروحیه‌تر خواهد بود.

کارشناسی ملک چیست؟

زمانی که بخواهید ارزش یک ملک را بدانید یا اینکه نیاز دارید ایرادات ملک مورد معامله را بدانید، طبیعتاً از فردی متخصص کمک می‌گیرید تا برای شما انجام دهد، در هیچ جای دنیا الگوی خاصی جهت ارزیابی املاک وجود ندارد، عوامل محیطی و اقتصادی در کنار مشخصات و شرایط ملک موردبررسی قرار می‌گیرند و ارزش یک ملک را مشخص می‌کنند. عنوان مثال در کشور ایران اغلب خانه‌ها با سازه‌های بتنی ساخته می‌شوند که کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری با در نظر گرفتن شرایط ملک انجام می‌شود.

از عوامل اقتصادی و محیطی تأثیرگذار در کارشناسی ملک می‌توان به بازار روز کشور یا موقعیت مکانی ملک اشاره کرد. واضح است که در سراسر کشور این شرایط یکسان نیست، چه فروشنده چه خریدار، با ارزیابی ملک این فرصت پیدا می‌کند تا مشکلات احتمالی یک ملک را پیدا کند و برای رفع آن اقدام کند. کارشناسی ملک، بخش مهمی قبل از شروع فرآیند خرید یا فروش ملک است،

در مورد اهمیت کارشناسی ملک قابل‌توجه است که بر‌‌ اساس آخرین آمار بیش از یک‌سوم پرونده‌های قضایی کشور مربوط به دعاوی و کلاه‌برداری‌های ملکی می‌باشد. همچنین این نگرانی وجود دارد که مبادا بعد از بستن قرارداد، خانه خریداری‌شده نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد.

مزیت کارشناسی ملک برای فروشنده

اگر فروشنده ملک هستید با رفع مشکلات ملک، احتمال افزایش جلب نظر مشتری و درنتیجه احتمال فروش ملک شما بالا می‌رود. همچنین می‌توانید با رفع عیب، تعمیرات و بازسازی، ارزش ملک خود را بالا ببرید. یا اینکه با آگاهی از ایرادات موجود در ملک هزینه تعمیر آن را از قیمت نهایی کم کنید تا خریدار برای رفع آن ایرادات اقدام کند. درنتیجه، داشتن برگه کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری، اعتماد خریدار را افزایش می‌دهد و ملک شما در بین سایر املاک دیده می‌شود و احتمال فروش بالا می‌رود…

مزیت کارشناسی ملک برای خریدار